분양가 상한제 해제되면 어떤 아파트가 먼저 뛸까?

728x90

다시 풀리는 분양가 상한제, 시장은 어떻게 반응할까요?

정부가 2025년 하반기부터 분양가 상한제 적용 지역을 단계적으로 축소하는 방안을 검토 중입니다. 분양가 상한제는 일정 지역 내 분양가를 제한해 소비자 부담을 줄이기 위한 정책이지만, 동시에 공급 위축과 사업 지연 문제를 초래해 논란이 컸습니다. 이 제도가 완화되면 어떤 단지가 먼저 오를까요?

---

분양가 상한제, 기본 개념부터 짚어보자

분양가 상한제는 아파트 분양 시
택지비 + 건축비 + 가산비만을 기준으로
분양가를 책정하도록 제한하는 제도입니다.

민간택지에는 투기과열지구로 지정된 지역 내에서
지자체장이 판단해 적용할 수 있도록 설계돼 있습니다.

2020년부터 서울·수도권 주요 지역에 광범위하게 적용돼
분양가 상승을 막아왔지만,
건설사 수익성 저하와 공급 부족 논란이 이어졌죠.

---

왜 지금 해제를 추진하려는 걸까?

1. 공급 위축에 따른 장기적 수급 불균형 우려
2. 건설사의 미착공 단지 급증
3. 부동산 시장 연착륙을 위한 공급 자극 필요

정부는 2025년 하반기부터
서울 비강남권과 수도권 외곽 일부 지역부터
상한제 해제를 검토 중이며,
이는 건설사의 사업성 회복을 유도하기 위한 움직임입니다.

---

어떤 지역이 먼저 해제 대상이 될까?

지역	해제 가능성	비고
서울 강북 일부	높음	상한제 적용 후 미분양 발생 지역
경기 외곽 (고양·남양주 등)	중간	수요 대비 공급 둔화된 지역
서울 강남	낮음	고분양가 우려로 유지 가능성 큼

 

정부는 일단 수요는 있지만 공급이 위축된 지역을 중심으로
완화할 계획이며, 강남 3구는 당분간 유지될 전망입니다.

---

상한제 해제되면 분양가는 어떻게 될까?

예상 인상 폭은 최소 10~20%입니다.
2024년 기준으로 상한제 적용 단지는
인근 시세보다 2억3억 원 저렴한 경우가 많았으며,
해제가 되면 이 격차를 줄이기 위한 조정이 불가피합니다.

이는 곧 청약 경쟁률에도 큰 영향을 주며,
추첨제 중심의 청약 구조에서 무주택자의 접근성은 낮아질 수 있습니다.

---

어떤 단지가 가장 먼저 반응할까?

1. 사업승인 대기 중이던 유망 재건축 단지
2. 브랜드 대단지 + 역세권 + 학세권 삼박자 입지
3. 상한제로 수익성 악화되어 지연되던 사업지

예를 들어, 고덕강일, 마곡지구, 상계 뉴타운 등은
해제 시 분양가가 현실화되면서
건설사 분양 속도가 빨라질 가능성이 큽니다.

---

실수요자는 지금 어떻게 준비해야 할까?

1. 청약가점이 낮다면 빠른 판단이 필요
   상한제 해제 전, 저가 분양 기회가 사라질 수 있기 때문입니다.
2. 입주 시점보다 분양가 적정성 판단 우선
   해제 후 높아진 분양가라도
   입주 후 시세가 더 높다면 실익이 있습니다.
3. 자금 계획 재검토 필요
   중도금·잔금 부담이 늘어날 수 있어
   금융 대출 조건도 사전에 체크해야 합니다.

---

투자자는 어떤 시각으로 접근해야 할까?

상한제 해제는 투자자에겐 분양가 상승이라는 리스크가 있지만
입지 우수 단지 중심으로는 프리미엄 형성 가능성이 큽니다.

예를 들어, GTX 예정역 인근이나
공공재개발 중심지에서 진행될 민간분양은
높아진 분양가에도 수요가 유지될 수 있습니다.

---

장기적으로 시장에 어떤 영향이 있을까?

분양가가 올라가면 전체적인 주택가격 지지선이 높아지고,
이로 인해 기존 아파트 시세에도
심리적 반등 요소로 작용할 수 있습니다.

단, 무분별한 가격 인상은 매수심리 위축으로
청약 미달 단지 증가라는 부작용도 나타날 수 있으니
정부의 단계적 조정이 관건입니다.